規范商品房預售制 誰來執法？

每經記者  徐奎松

話題緣起

        進入4月中旬，規范房地產市場的新政一個接一個出臺。4月19日，住房和城鄉建設部發出《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》（以下簡稱《通知》），要求各地切實負起責任，加大查處力度，強化房地產市場監管。

        此次《通知》的核心在于規范和完善商品房預售制度，其政策核心是不允許開發商在沒有獲取預售證的前提下收取費用，并要嚴格執行一次性明碼標價措施，防止開發商兩頭收費方式，力爭降低房價。

        之前被社會各界詬病的商品房預售制度前景如何？《每日經濟新聞》特約房地產行業專家和法律專家，來共同討論預售制度的利弊。

不看好規范預售制

        NBD：《通知》提出，今后未取得預售許可的商品住房項目，房地產開發企業不得以認購、預訂、排號、發放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用。兩位專家認為這個規定約束力有多大？

        陳國強：如果能嚴格執行住建部這次《通知》精神，操作力度會很大，對企業的約束力是很強的。房地產商不按照規矩辦事、發布不對稱信息、捂盤、哄抬房價、雇人排隊造假聲勢等行為就可以從根本上遏制，但是，能不能嚴格執行，我的預期不是很樂觀。

        秦兵：如果《通知》能真正執行好，對房地產商的違規行為打擊性是很大的。但實際情況可能是，政策執行初期還有效果，隨后慢慢地又變回去了。核心是《通知》沒有法律意義上的強制性，住建部的執法能力很弱。到了省、市、縣、鄉鎮各級政府部門能不能貫徹好，效果就很難說了。出讓土地是地方政府財政收入的命脈，消減了房地產商的暴利，實際就是收緊了地方的財源，地方政府能很好地執行這次《通知》的精神嗎？

預售制演變成誠意金

        NBD：目前預售制度是整個房地產開發環節中重要的一環，為什么這個舶來品到了內地就走了樣？

        陳國強：必須承認，預售制度是一個非常重要的制度，與按揭制度一道成為房地產市場兩個并行的關鍵性制度，對房地產開發企業更是重要。盡管開發商收取的預付款對企業的資金鏈影響不大，但對樓盤的銷售量和定價這兩個意義就非常大。也就是說，能否高價銷售或是快速銷售就依賴于預售制度。所以，預售制是一種重要的試探性詢價方式，也可以看成是哄抬房價的手段。房地產開發商可以通過預售制度在房屋開發初期回收資金，并且根據預收款的客戶數量判定一個樓盤的銷售前景，更重要的是可以根據預付款的多少，比較準確地推出每套樓房的銷售價格，高房價就是這么來的。

        秦兵：預售制度最早直接收取預付款，后來由于有了反對聲音，開發商就把它演化為誠意金。從目前的實際情況來看，誠意金已經繞過了預售制度的框架。預售制度直接說明客戶要買房子，而誠意金只是說明達成一個購買房屋簽訂買賣關系的一個機會。目前，由誠意金方式所收取的金額已經和房價差不多了。有些樓盤每套賣100萬，誠意金就可以收到50萬，完全脫離實物。所以，誠意金實際上是一種非法儲蓄，轉入開發商的賬戶。賣房子必須有預售許可證，否則，就是非法儲蓄。從我調查的情況看，有些樓盤收到的誠意金高達10個億。

        從合同性質上講，房屋合同是對價合同，而誠意金合同是一種概率合同，概率合同與賭博合同的性質是一樣的。所以，沒有預售證就預收款，應該屬于非法集資或者非法儲蓄，會對金融秩序造成重大沖擊。

一次性定價切中要害

        NBD：《通知》要求，房地產開發企業應將取得預售許可的商品住房項目，在10日內一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，并嚴格按照預售方案申報價格，明碼標價對外銷售。一次性定價與多次定價是如何形成的？

        陳國強：操縱房價是房地產開發商的主要運作手段，也是追逐暴利的重要方式。他們一般會采用分小量、多批次的推盤方式，比如，一個樓盤1000套房屋，他們可以分成10次銷售，或是15次，每次就是一批，分拆的次數越多越有利。他們往往把第一批次的銷售情況作為要不要漲價的基數，要是行情好，隨時就抬高房價。特別是到了房地產市場追漲態勢瘋狂的時候，批次分得越多，操縱價格差異化的機會就越大，獲得暴利就越豐厚。如果實行一次性定價，就沒有運作空間了。

        NBD：從制度上，現在有沒有要求對預售制度進行監管，如果有，實際的監管情況如何？未來能不能監管好？

        陳國強：現在北京、上海等城市，對房地產開發商的預籌款賬戶沒有監管要求，預籌款完全歸開發商自己支配。因為監管涉及到銷售環節中的很多細節問題，所以，房地產企業有意封閉信息，并制造大量的假信息。作為政府監管部門，在房地產商申請預售許可證的時候，房源的分布情況是很清楚，實際上并未監管好，今后也很難說能監管好。

監管不力不如退出

        NBD：預售制度該如何改革？漸進式退出市場好，還是一刀切更好？

        陳國強：我建議采取漸進式退出市場的方式。目前，根據不同地區的差異化，預售制度在不同地區的執行門檻有高有低。就我國房地產市場的成熟度來看，北京、上海、廣州、深圳等大城市，可以采取逐步退出的方式。發達的國家和地區早已取消預售制度，人家現在銷售的是現房和準現房。這也是中國住宅市場未來的發展方向。預售制度本身就是一個階段性的產物，不是永久性制度。所以，政府應該考慮選擇適當時機采取逐步退出準備。

        秦兵：10多年來，《商品房預售管理辦法》一直沒有修改。為什么不修改？因為直接涉及到地方政府的切身利益。我建議盡快廢除預售制度。

        結束語：《人民日報》在4月6日曾對預售制度存在的弊病連發三問，追問漏洞為什么越來越大？房價為什么越來越高？老百姓付了高房價為什么爛尾樓和不達標的樓宇越來越多？實際上，預售制度就是導火索。綜合兩位專家的意見，我們認為，如任其泛濫，不如強制規范；如規范不力，不如逐步退出。

　對話記者　  　

每經記者：徐奎松

　對話嘉賓　  　

陳國強  北京大學房地產研究

        所所長秦  兵  北京京華律師事務所

        律師



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