公募REITs啟航 股權型REITs問世尚需時日

每經編輯 每經記者 陸慧婧    

◎每經記者 陸慧婧

業內呼喚了近六年之久的公募版房地產投資信托基金（REITs）終于破題。近日，“鵬華前海萬科REITs封閉式混合型發起式證券投資基金”（以下簡稱鵬華前海萬科REITs）正式獲批并完成注冊，成為國內首只投資REITs項目的公募基金。這意味著公募基金投資范圍將拓展到不動產領域。

一位接近該項目的人士對《每日經濟新聞》表示，相比于此前推出的REITs，鵬華前海萬科REITs由于面向公眾發行，是目前最接近國外REITs形式的產品。不過，鑒于鵬華前海萬科REITs的投資項目租金收益權更接近資產證券化（ABS）形式，離國際上通行的權益型REITs仍有距離。

門檻或比照嘉實元和

資料顯示，REITs是房地產證券化的重要手段，通過將個人及機構投資者的資金募集起來，購買能夠產生穩定現金流的不動產實體，構建一個具有相當規模的不動產組合并進行適當的管理，為投資者提供長期穩定的回報。其特點有三：1、收益主要來源于租金收入和房地產升值；2、收益的大部分將用于發放分紅；3、長期回報率較高且與股市、債市的相關性較低。

根據資金投向不同，REITs可分為三種：權益型、債權型和混合型。對比國外成熟市場推出的REITs可知，權益型最為常見，混合型最少。根據資金募集與流通方式不同，又可以分為私募和公募兩種形式。

據了解，鵬華前海萬科REITs側重債權性質，發行規模上限為30億，投資位于深圳前海的萬科企業公館，以項目未來8年的租金收益權作為產品收益。

作為創新型產品，前海萬科REITs的投資門檻要高于普通的股票或債券基金，其首次認購金額最低為10萬元，二級市場最小買入單位為1萬份。

據《21世紀經濟報道》5月中旬報道，前海企業公館可租面積為5.5萬平方米，目前每月每平方米收益為250元，出租率已達到100%，作為一只封閉式混合型公募REITs，預期投資回報率達8%，與香港上市REITs約7%的收益率接近。

不過，上述接近鵬華前海萬科REITs的人士則對《每日經濟新聞》記者表示，基金發行前將采取詢價方式，產品收益率取決于它的發行價格。同時，產品也可以通過設置浮動條款，以分散收益的不確定性——例如租金收益率超過一定上限，管理人可以要求提成，同時也會設置收益率下限的保底條款。

股權型REITs尚缺條件

REITs自討論之初（2009年），分別由銀監會、證監會主導兩套方案。根據最初設想，銀監會的方案是以債權型產品的方式籌備REITs，發行受益憑證，地產公司繼續持有標的地產所有權，產品在銀行間市場交易，主要參與者是機構投資者。而證監會的方案則是將物業所有權轉移到REITs名下并分割出讓，地產公司與公眾投資者一樣，通過持有REITs間接擁有物業所有權，REITs在交易所公開交易。

《每日經濟新聞》記者注意到，股權型REITs在私募基金領域早有嘗試。證監會去年批復的中信啟航專項資產管理計劃就是中信證券全資子公司中信金石基金，以不低于50.4億元的價格，接收持有北京、深圳兩地中信證券大廈房地產產權的兩家全資子公司的全部股權，并就此展開不動產證券化業務。

去年底，嘉實基金與上海城市地產宣布合作成立房地產私募基金及房地產公募（REITs）管理公司。此外，近期，嘉實基金也正籌備以成熟地產項目股權作為標的資產的REITs產品。

如此看來，真正意義上的股權型REITs似乎只差公開發行這“臨門一腳”。

不過，股權型REITs公開發行仍面臨諸多障礙。“沒有與之匹配的交易場所是制約公募股權型REITs發展的重要原因。”上述接近鵬華前海萬科REITs的人士分析指出，銀行間市場資金量充足，不過是以固定收益類產品為主導；而在滬深兩市發行，則需要擔心會分流股市資金。“REITs是個長期限品種，不能公開發行將影響此類產品的規模增長。”上述人士稱。

REITs潛力廣闊

《每日經濟新聞》記者注意到，在成熟市場，REITs已被投資者視為股票、債券、現金之外的第四類資產，發展潛力廣闊。而在國內，REITs市場尚處萌芽期，公募基金涉足REITs投資領域此前主要通過海外資本市場進行。資料顯示，2011年，諾安基金發行全球收益不動產證券投資基金，投資海外不動產。此后，廣發、嘉實、鵬華等基金公司陸續發行投資REITs的QDII產品，直至鵬華前海萬科REITs獲批，才有了首只投資國內市場的REITs公募基金。

華寶證券研究表明，REITs產品以租金收入為主，而且一般都規定收入的主要部分（90%以上）用于分紅，因此相對于其他金融產品，REITs的收益和分紅都比較穩定。同時，REITs又具有一定的成長性，這主要表現在兩個方面：一是隨著社會經濟發展，物業租金收入會有所提高；二是持有物業的公允價值的增加。

此外，REITs和其他資產的關聯度比較低，如美國房地產信托投資基金指數和美國標普500指數的關聯系數只有0.3772，所以把REITs放進投資組合可以增強投資的多樣化從而分散風險。

值得一提的是，上海一位研究REITs的基金公司專戶人士分析指出，鵬華前海萬科REITs并不涉及股權投資，投資者只需考慮標的資產的租金回收能力，未來（該產品）在二級市場上交易，也更類似于此前的封閉式債券基金。